Договор мены

Договор мены – по некоторым предположениям он возник до появления купли-продажи, которая, в свою очередь, возникла с появлением денег. В настоящее время это соглашение активно используется в гражданских правоотношениях и регулируется главой 31 ГК.

Суть договора мены

Договор мены - Мытищинская юридическая консультация № 1

Закон выставляет к договору мены те же требования, что и к договору купли-продажи недвижимости. Форма договора, обязательность госрегистрации перехода права собственности, ответственность за невыполнение обязательств, последствия признания сделки недействительной – все происходит по тем же принципам, что и при купле-продаже. Существенное различие проявляется в распределении обязательств между сторонами. Здесь обе стороны одновременно выступают в качестве продавца и в качестве покупателя, следовательно, должны выполнить обязательства и одной и второй стороны.

В итоге один договор мены как бы подменяет два договора купли-продажи. Из схемы: квартира = деньги, деньги = квартира убрали элемент денег, и получилась схема: квартира = квартира. В разных интерпретациях она может также выглядеть как квартира = дом, квартира = комната, квартира = земельный участок. Меняемые объекты могут быть неравнозначны по стоимости, тогда схема трансформируется в: квартира = комната + доплата. 

Стоимость предметов обмена

Уточняя сказанное по поводу доплаты в деньгах, когда меняются разные по стоимости предметы, следует отметить, что такая неравноценность должна быть прямо указана в договоре. Из смысла ст. 568 ГК РФ, подразумевается, что предметы, подлежащие мене, при неуказании обратного в заключаемом соглашении, являются одинаковыми по стоимости, а, следовательно, никакая из сторон в дальнейшем не сможет потребовать доплаты.

При обмене неравноценных предметов сторона, имеющая более дешевую вещь (квартиру, комнату или любую другую), после заключения договора обязывается передать деньги. При невозврате этих денежных средств в определенный срок насчитываются проценты по правилам ст. 395 ГК.

Данной позиции соответствует и мнение судов, которые считают, что передача денег в виде доплаты должна быть осуществлена вместе с передачей квартиры (комнаты, дома и т.п.). Со следующего дня уже будут начисляться проценты.

Договор мены и переход прав

Другим немаловажным моментом с правовой точки зрения при соглашении о мене каких-либо предметов является момент перехода на них прав. Здесь следует выделить некоторые особенности такого перехода:

1. Общее правило, относящееся к движимому имуществу, по которому фактическая передача предмета означает и переход права собственности на него, при обмене не действует.

2. Право собственности на обмениваемые предметы, когда они являются движимыми, переходит к сторонам только после того, когда обе из них исполнили обязательство по передаче.

3. В отношении квартир, комнат и другой недвижимости определяется другой принцип – право собственности появляется у стороны, которая зарегистрировала в Росреестре или ином уполномоченном органе полученный предмет. При этом неважно осуществила ли регистрацию противоположная сторона. Эту позицию подтверждает и судебная практика (Информационное письмо Президиума ВАС от 24.09.2002 № 69).

Другие моменты исполнения договора

Передача обмениваемого имущества сторонами должна происходить одномоментно. Однако стороны могут предусмотреть, что одна из них передает вещь сейчас, а другая – чуть позже. Эти условия в обязательном порядке нужно устанавливать в договоре.

Другим нюансом является то, что заявить о неисполнении контрагентом своих обязанностей может лишь та сторона мены, которая передала товар. Она же может потребовать возврата переданного, как полученного в результате неосновательного обогащения.

В целом мена, так же, как и соглашение купли-продажи, а также иные виды договоров должна содержать ряд существенных условий, без которых она не будет иметь силы. Чтобы более тщательно разобраться в этом рекомендуем обратиться в «Мытищинскую юридическую компанию» по тел. 8 (495) 583 17 46, где возможно получить образец соглашения и другую помощь. 

Помощь юриста в подготовке к заключению договора мены

Так как в сделке участвуют два объекта недвижимости, то пакет документов, с которым стороны выходят на сделку, увеличивается вдвое. Каждой стороне приходится подготовить все документы по своему объекту и проверить предлагаемый объект, причем сделать это желательно быстро. Хорошо, когда все документы по своему объекту уже готовы, или их выдача не займет много времени, но если возникают трудности с определенными справками, это может обернуться крахом всех договоренностей.

Работники агентства недвижимости не несут никакой ответственности перед участниками сделки, все их действия носят рекомендательный характер. И тут актуальным становится привлечение юриста, который проведет работу сразу в нескольких направлениях: проверит чистоту приобретаемого объекта, подготовит документы по объекту клиента, проанализирует текст договора на предмет соответствия законодательству и интересам сторон.

Разъяснение последствий заключения договора мены

После заключения договора обе стороны должны зарегистрировать переход прав собственности по обоим объектам сделки. Делается это отдельно по месту нахождения каждого объекта недвижимости.

Кроме этого поскольку, обе стороны выступают в качестве продавцов, то они несут обязательства по уплате налога. Получив юридическую консультацию о возможных налоговых льготах и сроках подачи декларации, можно избежать штрафных санкций со стороны контролирующего органа. Этот вопрос требует обязательного уточнения, и желательно у профессионала.      

 

Читайте также:

Договор мены. Виды

 

Вернуться в раздел Юридические консультации по недвижимости