Договор долевого участия в строительстве

Главное отличие договора долевого участия в строительстве от обычного договора купли-продажи квартиры – это тот факт, что недвижимости еще нет. Нельзя прийти и посмотреть квартиру, поискать изъяны и оценить вид из окна. И дело даже не в том, что трудно оценить жилище, стоит учитывать, что дом может быть вообще не построен, или возникнут проблемы с вводом его в эксплуатацию. Цена на такую недвижимость намного привлекательней, но и риски значительно существеннее. Именно поэтому государство выдвигает дополнительные требования к договору долевого участия и к его сторонам. 

Требования к договору долевого участия

Форма, в которой должен быть заключен договор, может быть только письменной. Причем с последующей обязательной государственной регистрацией. Среди его пунктов должны присутствовать:

• Определение конкретного объекта долевого строительства. Т. е. такое описание должно точно идентифицировать продаваемую квартиру в рамках проектной документации.
• Срок, когда квартира должна быть передана покупателю.
• Стоимость квартиры, и каким образом сумма уплачивается застройщику.
•  Гарантийный срок квартиры.
• Способы обеспечения, которые взял на себя застройщик как гарантию исполнения обязательств по договору.

Если хотя бы один из этих пунктов будет отсутствовать в тексте, тогда договор считается незаключенным.

Стороны в договоре

Процесс участия в долевом строительстве призван для того, чтобы привлекать дополнительные средства, а не возводить многоквартирный дом самостоятельно. Это привлечение мелких инвестиций со стороны будущих владельцев квартир. Договор долевого участия в строительстве регулирует отношения между такими сторонами: вместо продавца здесь присутствует застройщик, а в качестве покупателя выступает участник долевого строительства. Застройщиком может быть только юрлицо, у которого есть право возвести многоквартирный дом на определенном земельном участке. Участниками могут быть как физические, так и юридические лица, желающие получить квартиру в строящемся доме.  

Регистрация договора

После того как стороны подписали договор долевого участия в строительстве, они должны его зарегистрировать, и только после этого застройщик вправе требовать от покупателя квартиры деньги за нее. Сама же процедура госрегистрации имеет некоторые особенности по сравнению с внесением сведений о получении права собственности на купленную квартиру.

В Федеральном законе «О госрегистрации прав на недвижимое имущество» № 122-ФЗ эта процедура вынесена в отдельную статью. Так, в законе различается регистрация первой квартиры в многоэтажном доме и последующих проданных квартир. При регистрации первой квартиры застройщик подает полный пакет документов, затем это уже не требуется, и подаются только отдельные документы, указанные в законе.

При первой регистрации подаются следующие документы:

• заявление,
• квитанция, подтверждающая уплату госпошлины за оказание услуги по внесению сведений в реестр,
• правоустанавливающий документ (договор подается в оригинале, и после регистрации возвращается правообладателю с соответствующей отметкой),


Второй блок документов касается договора долевого строительства и состоит из:

• разрешения на строительство,
• проектной декларации,
• плана дома с указанием количества квартир и их площади,
• документа – обеспечения исполнения обязательств по договору застройщиком:
• договор страхования гражданской ответственности и документ, подтверждающий уплату страховой премии,
• договор поручительства,

При регистрации последующих квартир документы из второго блока уже не подаются, за исключением договора страхования и подтверждения выполнения застройщиком по нему обязательств (уплаты страховых взносов).

Для регистрации первой квартиры дается 10 дней, последующие квартиры регистрируются на протяжении 5 дней.

Как защищаются интересы дольщиков

Обязательства застройщика обязательно обеспечиваются:

• залогом,
• поручительством банка или страхованием гражданской ответственности,

В залог дольщику передается земельный участок, на котором возводиться дом, причем неважно, находится ли участок в собственности у застройщика, или на праве аренды. Как только застройщик сдаст дом в эксплуатацию и до момента передачи прав на квартиру дольщику квартира тоже станет объектом залога.

Если застройщик не выполнит обязательства, дольщики получают право потребовать взыскать предмет залога и продать его, а вырученные деньги распределяются между ними пропорционально размеру их требований, что не всегда покрывает расходы.

При выборе обеспечения в виде поручительства банка, перед дольщиком банк становится субсидиарным ответчиком и несет ответственность вместе с застройщиком. Договор страхования гражданской ответственности оформляется таким образом, что выгодоприобретателем по нему становится дольщик.

Кроме этого, дольщик наделен правом отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора в следующих случаях:

• если застройщик затянул со сдачей дома больше, чем на два месяца,
• если предлагаемая квартира существенно отличается по характеристикам от той, что описана в договоре,
• если в постройке обнаружены существенные нарушения требований к качеству,

По следующим основаниям дольщик обращается в суд для расторжения договора:

• стройка была остановлена и есть основания полагать, что в срок она закончена не будет,
• проектная документация претерпела существенных изменений,
• общее имущество изменило назначение.

Если суд посчитает, что у дольщика есть основания разорвать договор, то он принимает решение в его пользу. 

Привлечение юриста для анализа договора

Долевое участие в строительстве стало очень популярным в последние несколько лет. Привлекательная цена перевешивает возможные риски, и многие желающие приобрести квартиру в столице прибегают именно к такому методу. Соответственно и предложений в данном сегменте рынка недвижимости предостаточно. Застройщики предлагают квартиры самостоятельно и через агентов. Условия тоже существенно различаются. Чем дом ближе к моменту сдачи в эксплуатацию, тем цены на квартиры в нем выше.

Разобраться в таком количестве предложений поможет специалист. Получить качественные юридические услуги в Москве можно, прибегнув к помощи "МЮК". Работающие здесь специалисты помогут проверить историю застройщика, подобрать выгодное предложение, а главное, проанализируют предлагаемый к подписанию договор долевого участия. Таким образом, покупатель сможет максимально обезопасить сделку и избежать существенных убытков.

Читайте также:

Страхование долевого строительства

Вернуться в раздел Оценка договоров